Real Estate ROI Calculator

NOI(공실·운영비 차감 후 연간 순영업소득), Cap Rate(NOI ÷ 매입가격), Cash-on-Cash 수익률(원리금 차감 후 연간 현금흐름 ÷ 투입 자기자본), DSCR(NOI ÷ 연간 원리금), GRM(매입가격 ÷ 연간 총 임대료), 월 원리금 등 6가지 지표를 동시에 계산합니다.

Cap Rate는 자금 조달 방식과 무관하게 NOI 대비 총 부동산 가치를 비교하는 비레버리지 지표입니다. Cash-on-Cash 수익률은 원리금 납부 후 실제 현금흐름 대비 투입 자기자본을 비교하는 레버리지 지표입니다. 유리한 대출 조건에서는 Cap Rate 5%인 부동산도 Cash-on-Cash 수익률이 10%가 될 수 있습니다.

DSCR(부채상환비율)은 NOI를 연간 원리금으로 나눈 값입니다. DSCR 1.0은 임대 수입이 대출 상환액과 딱 맞는다는 의미입니다. 대부분의 금융기관은 최소 DSCR 1.25 이상을 요구하며, 이는 NOI가 원리금보다 25% 이상 높아야 함을 의미합니다. DSCR이 1.0 미만이면 음(-)의 현금흐름이 발생합니다.

GRM(총임대료승수)은 매입가격을 연간 총 임대료로 나눈 값입니다. GRM이 낮을수록 임대 수입 대비 저렴한 물건입니다. 예를 들어 5억 원 부동산의 연간 총 임대료가 2,400만 원이라면 GRM은 약 20.8입니다. 투자자들은 GRM을 이용해 심층 분석 전 물건을 빠르게 걸러냅니다.

NOI = (월 임대료 × 12 × (1 − 공실률)) − (월 운영비 × 12)입니다. 공실률을 적용해 총 임대 수입에서 공실 손실을 차감하고, 연간 운영비(유지보수, 보험료, 관리비, 공과금 등)를 빼서 산출합니다. 원리금이나 소득세는 NOI에 포함되지 않습니다.

공실률은 임차인 교체 기간 등으로 인해 공실이 발생하는 비율입니다. 주거용 부동산은 일반적으로 3~10%, 보수적 가정으로는 5% 사용이 일반적입니다. 상업용 부동산은 더 높을 수 있습니다. 공실률을 과소 설정하면 NOI가 부풀려져 수익성이 실제보다 좋아 보이므로 현실적인 값을 사용해야 합니다.

표준 원리금 균등상환 공식 M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)을 사용합니다. 여기서 P는 대출금(매입가격 × (1 − 자기자본 비율)), r은 월 이율(연 금리 ÷ 12), n은 총 납부 횟수(대출 기간 × 12)입니다.

네, 부동산 수익 분석기는 사용 횟수 제한이나 회원가입 없이 완전히 무료입니다. 6가지 지표 모두 브라우저에서만 계산되므로 매입가격, 임대료 등 부동산 재무 정보는 어떠한 서버에도 전송되거나 저장되지 않습니다.