Zoning Reference

건폐율(BCR, Building Coverage Ratio)은 대지 면적에 대한 건축물 바닥 면적의 비율 상한입니다. 예를 들어 건폐율 60%인 500m2 대지에서 건물 바닥 면적은 300m2를 초과할 수 없습니다. 용도지역별 건폐율: 주거지역 50~70%, 상업지역 70~90%, 공업지역 70%, 녹지지역 20%, 관리지역 20~40%.

용적률(FAR, Floor Area Ratio)은 대지 면적에 대한 건축물 모든 층의 연면적 합계 비율입니다. 용적률 300%인 500m2 대지에서 총 연면적은 1,500m2까지 가능합니다. 용적률은 건물 높이와 밀도를 결정합니다. 중심상업지역이 400~1500%로 가장 높고, 보전녹지지역이 50~80%로 가장 낮습니다. 지자체는 국가 범위 내에서 구체적인 용적률을 조례로 정합니다.

전용주거지역은 주거환경 보호를 최우선으로 하여 엄격한 용도 제한을 적용합니다. 제1종은 3층 이하 단독주택만, 제2종은 공동주택도 허용합니다. 일반주거지역은 더 유연합니다. 제1종은 4층 이하, 제2종은 중층 아파트, 제3종은 고층 아파트와 일부 상업시설을 허용합니다. 준주거지역은 주거와 상업을 혼합하며 가장 높은 용적률(200~500%)을 적용합니다.

준공업지역은 가장 유연한 공업지역으로, 공장과 함께 주택, 상가, 업무시설을 건축할 수 있습니다. 건폐율 70%, 용적률 200~400%입니다. 도시재생 프로젝트와 복합 용도 개발에 인기 있는 용도지역입니다. 주거·학교·병원을 불허하는 전용공업지역과 달리, 준공업지역은 경공업과 주거·상업 기능의 공존을 허용합니다.

그린벨트(개발제한구역)는 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 주요 도시 주변에 지정되는 구역입니다. 건폐율 20%, 용적률 100% 이하로 제한됩니다. 기존 건축물의 개축·증축만 제한적으로 허용되며 신축은 원칙적으로 불가합니다. 정부는 주기적으로 그린벨트 경계를 조정하며, 특히 수도권 일부 지역이 개발을 위해 해제되었습니다.

보전관리지역은 자연·산림 보전이 필요한 곳으로 가장 엄격한 제한(건폐율 20%, 용적률 50~80%)을 적용합니다. 생산관리지역은 농·임·어업 생산을 보전하며 유사한 제한을 둡니다. 계획관리지역은 관리지역 중 개발 가능성이 가장 높아(건폐율 40%, 용적률 50~100%) 도시 확장이 필요할 때 체계적 개발 대상으로 주로 지정됩니다.

용도지역은 모든 토지를 대상으로 하는 기본 지역 구분입니다. 용도지구는 용도지역 위에 중첩하여 특정 목적으로 지정되는 추가 규제입니다. 예를 들어 경관지구는 경관 보호를 위해 건축 디자인을 제한하고, 고도지구는 건축물 높이를 제한하며, 방화지구는 내화구조를 의무화하고, 취락지구는 녹지·관리지역 내 기존 마을에 건폐율·용적률을 완화합니다.

네. 이 레퍼런스의 용도지역 분류와 건폐율·용적률 범위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 시행령에 기반합니다. 단, 지방자치단체가 국가 범위 내에서 조례로 구체적 수치를 정하므로, 특정 부지에 대해서는 반드시 해당 지자체 도시계획조례를 확인하세요. 이 도구는 국가 차원의 기본 체계를 빠르게 참조하기 위한 것입니다.